Contratto di locazione 4+4 o 3+2: differenze e quale conviene

Se stai per affittare una casa, una delle prime decisioni riguarda il tipo di contratto di locazione: scegliere un contratto a canone libero (4+4) oppure un contratto a canone concordato (3+2). Le differenze non riguardano solo la durata, ma anche il canone, le agevolazioni fiscali, la cedolare secca e i diritti di locatore e conduttore. In questa guida analizziamo le caratteristiche di entrambe le tipologie contrattuali previste dalla Legge n. 431/1998 per aiutarti a individuare la soluzione più conveniente.

La legge 9 dicembre 1998, n. 431 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1998-12-09;431ha ridisegnato l’intera disciplina delle locazioni abitative, superando il sistema dell’equo canone e introducendo due modelli contrattuali nettamente distinti, tra i quali il proprietario e il conduttore devono orientarsi prima di stipulare. La scelta incide su durata, determinazione del canone, regime fiscale e facoltà di recesso. Ecco una guida per comprenderne le differenze e valutarne la convenienza.

1.  Il contratto di locazione a canone libero (4+4)

Previsto dall’art. 2, comma 1, L. 431/1998, è la forma ordinaria di locazione abitativa. Le parti sono libere di determinare l’importo del canone senza vincoli esterni, salvo l’obbligo di indicarlo nel contratto scritto e di registrarlo.

Durata. Il contratto ha una durata minima di quattro anni, alla scadenza dei quali si rinnova automaticamente per un ulteriore quadriennio (da qui la formula “4+4”), a meno che il locatore non eserciti la facoltà di disdetta motivata ai sensi dell’art. 3 L. 431/1998 — ad esempio perché intende adibire l’immobile a propria abitazione o a quella di un familiare stretto, oppure venderlo.

Alla seconda scadenza (dopo 8 anni complessivi), ciascuna parte può evitare il rinnovo tacito inviando una raccomandata almeno sei mesi prima. In mancanza, il contratto si rinnova alle medesime condizioni.

Canone. Liberamente pattuito e soggetto ad aggiornamento ISTAT annuale nella misura del 75% o del 100%, secondo quanto stabilito nel contratto, salvo che il locatore opti per la cedolare secca (in tal caso l’aggiornamento è sospeso per legge).

Disdetta del locatore. Alla prima scadenza quadriennale il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativamente indicati dall’art. 3: destinazione ad uso proprio o di familiari stretti, vendita dell’immobile (con diritto di prelazione del conduttore), ristrutturazione radicale, e poche altre ipotesi. La disdetta va comunicata con raccomandata almeno sei mesi prima e deve specificare il motivo, a pena di nullità.

Recesso del conduttore. Solo per gravi motivi sopravvenuti, con preavviso di sei mesi (art. 3, comma 6).

2. Il contratto di locazione a canone concordato (3+2)

Previsto dall’art. 2, comma 3, L. 431/1998, è un modello agevolato pensato per calmierare il mercato degli affitti nelle aree a maggiore tensione abitativa. Il canone non è libero ma deve rientrare entro i parametri — minimo e massimo — stabiliti dagli Accordi territoriali definiti in sede locale tra le associazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori.

Durata. Minima di tre anni, con proroga di diritto di due anni alla prima scadenza (3+2), salvo disdetta motivata del locatore. Alla scadenza del quinquennio, ciascuna parte può comunicare la volontà di non rinnovare con raccomandata sei mesi prima.

La Cassazione ha avuto modo di precisare che la durata di tre anni è quella minima: le parti possono convenire una durata superiore senza che il contratto perda la qualificazione di concordato, purché sussistano tutti gli altri elementi tipici, in particolare il richiamo all’accordo territoriale e le clausole di recesso (Cass. Civ., Sez. Trib., ord. n. 29179/2023).

Canone. Deve collocarsi all’interno della forbice definita dall’Accordo territoriale per la zona e la tipologia dell’immobile. Se il canone supera il massimo, la pattuizione è nulla e il conduttore — entro sei mesi dalla riconsegna — può chiedere la restituzione delle somme versate in eccesso, oltre alla riconduzione del contratto a condizioni conformi (art. 13, comma 4 e 6, L. 431/1998). Se invece il canone è inferiore al minimo, la Cassazione ha chiarito che ciò non comporta alcuna nullità né la riqualificazione del contratto come libero (Cass. Civ., Sez. Trib., ord. n. 18977/2025).

Disdetta e recesso. Le regole sono analoghe a quelle del 4+4, con l’aggiunta di una peculiarità: l’art. 2, comma 5 prevede che alla scadenza del quinquennio, in mancanza di comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni — incluso il canone concordato.

Riportiamo ora una tabella riassuntiva, con la  possibilità di comparare immediatamente le differenze tra le due tipologie contrattuali

4. I vantaggi fiscali del contratto di locazione a canone concordato

Il regime agevolato si articola su più livelli:

Cedolare secca al 10%. L’art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011 prevede che per i contratti a canone concordato stipulati in comuni ad alta tensione abitativa (e in quelli colpiti da eventi calamitosi) l’aliquota della cedolare secca sia ridotta dal 21% al 10%. Un risparmio secco di 11 punti percentuali sul canone annuo, che può rendere il concordato più conveniente del libero anche a fronte di un canone nominale inferiore.

Riduzione della base imponibile IRPEF. Per chi non opta per la cedolare secca, l’art. 8 L. 431/1998 prevede che il reddito imponibile derivante dal canone sia ridotto del 30% (nei comuni ad alta tensione abitativa).

Imposta di registro agevolata. La base imponibile su cui si applica l’imposta di registro del 2% è ridotta al 70% del canone annuo, con un effetto equivalente a un’aliquota effettiva dell’1,4%.

Detrazioni più favorevoli per il conduttore. Chi conduce in locazione un immobile a canone concordato come abitazione principale beneficia di detrazioni IRPEF più elevate rispetto al canone libero, ai sensi dell’art. 16 del TUIR.

Possibile IMU agevolata. I Comuni possono deliberare aliquote IMU ridotte per gli immobili locati a canone concordato. È tuttavia necessario verificare se il Comune di riferimento abbia effettivamente esercitato questa facoltà.

5. Quale conviene? Criteri di scelta

La scelta tra i due modelli dipende da un calcolo di convenienza che va fatto caso per caso, tenendo conto di:

Per il locatore: il canone concordato, pur essendo generalmente inferiore a quello di mercato, consente un risparmio fiscale significativo grazie alla cedolare secca al 10% e alla riduzione della base imponibile. In molti casi, il rendimento netto del concordato supera o eguaglia quello del libero, soprattutto nei comuni ad alta densità abitativa dove i canoni di mercato e quelli concordati non divergono in modo marcato.

Per il conduttore: il canone concordato offre un affitto più basso, detrazioni fiscali più generose, una durata minima garantita di 5 anni e la certezza che il canone non subirà aumenti ISTAT se il locatore opta per la cedolare secca.

Profili di rischio: in entrambi i modelli, la mancata registrazione del contratto espone a conseguenze severe. L’art. 3, comma 8, D.Lgs. 23/2011 prevede che il contratto non registrato sia ricondotto a una durata di 4 anni con canone pari al triplo della rendita catastale. Inoltre, la Cassazione ha ritenuto che il conduttore possa chiedere la riconduzione a congruità del canone anche per i contratti stipulati anteriormente al 2016 (Cass. Civ., Sez. III, ord. n. 15891/2025).

6. Attenzione alla forma e al contenuto

Qualunque sia il modello prescelto, la legge richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1, comma 4, L. 431/1998) e la registrazione entro 30 giorni dalla stipula, con obbligo di darne documentata comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio entro i successivi 60 giorni (art. 13).

Nel caso del concordato, è essenziale che il contratto richiami espressamente l’Accordo territoriale di riferimento e recepisca le clausole tipiche di questo modello, inclusa la disciplina del recesso. L’omissione di questi elementi può indurre l’Agenzia delle Entrate a contestare il regime agevolato, come già accaduto in sede di accertamento (Cass. Civ., Sez. Trib., ord. n. 29179/2023).

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